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交易量降90%价格跌4成 商住房现在能买吗?

时间:2019-10-17 09:08 0 30084 | 复制链接 | 打印 | 上一主题| 下一主题
交易量降90%价格跌4成 商住房现在能买吗?




  中原地产研究中心提供的数据显示,从限购政策出台后的第一个月2017年4月算起,至2019年9月的30个月里,?#26412;?#26032;建商办类项目共成交9000余套,比调控前下降了约90%。价格上,中原地产首席分析师张大伟称,二手商住房已经比最高点下降了4成,而有经纪人称,一些项目有近半的跌幅。

  与调控前比,商住项目交易量下降90%

  商住项目是将商业、办公性质规划用地改建成住宅?#38382;?#20351;用的产品类型,不能落户,也不能使用学区等住宅配?#20303;!?#21830;改住”改变的只是建筑?#38382;?#21450;使用功能,土地性质不会改变,产权也多为40年或50年。

  在一二线城市执行严格的住宅限购政策后,不限购、低总价的商住项目一度成为外地人和投资客们的首选,?#26412;?#30340;商住项目随之做大,房价也水涨船高。罗俊告诉中新经纬客户端,中弘像素被认为是?#26412;?#26368;大的商住项目,19栋楼里有9700余套房屋,坊间一直称这个项目为“神盘”。

  回想起2017年3月商办类项目限购政策出台前的交易情况,罗俊说:“楼市最火的时候,‘买房靠抢’的说法对于?#26412;?#20687;素来说,一点也不夸张。我们门店一天就能成交十几套,有时候店里挤满客户和业主,签合同的地方都没有,要安排他们去其他门店签。” 罗俊称,价格最高的时候,一些小户型复式公寓的单价达到了近7万元/平方?#20303;?br />
  2017年3月26日,?#26412;?#24066;住建委等部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告规定,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录,且连续5年缴纳社保或个税;商业银行暂停对个人购买商办类项?#24247;?#20010;人购房贷款。

  上述公告发布不久,一些大型房产交易?#25945;?#23601;紧急?#24405;?#20102;商住房项目。中新经纬客户端近日在安居客网站和客户端查询发现,?#26412;?#20960;个知名的商办类项目在该?#25945;?#24050;查不?#20581;?#32599;俊称,现在商办类项目挂牌交易的要求与住宅是一样?#27169;?#19994;主要签署房屋出售委?#34892;?#35758;,并出具不动产证和身份证,否则不能上线。

  中新经纬客户端近日在罗俊所在的门店看到,店内只有几位经纪人,没有顾客登门。罗俊称,现在的交易情况很难与调控之前相比,?#26412;?#20687;素当前挂牌出售的二手房源有200多套,每月的成交量维持在十几套左右,多的月份二十几套,少的月份十来?#20303;?br />
  根据2017年3月出台的上述规定,开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米;开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。该政策发布后,?#26412;?#26032;建商办类项?#24247;?#20132;易情况出现断崖式下滑。中原地产研究中心提供的数据显示,从限购出台后的第一个月2017年4月算起,至2019年9月的30个月里,?#26412;?#30340;商办类项目共成交了9914套,而调控前的30个月共成交99631套,交易量环比下降了约90%。

  价格跌4成 业主心态转变

  交易量下降,?#26412;?#21830;办项?#24247;?#20215;格也是一路下跌。以?#26412;?#20687;素为例,该小区复式公寓的售价已经从最高时近7万元/平方米降到了4.1万元/平方米左右,平层公寓的价格大概在2.7万元~2.8万元/平方米,降价幅度约为40%。

  中新经纬客户端在?#26412;?#20687;素北区看到,一个46平方米的复式公寓,报价为40737元/平方米,由于不能贷款,购房者需要一次性付清188万元,外加一些税费。不过,罗俊称,业主是做生意的,现在诚心出售,价格可以再聊,降几万元没什么问题。

  罗俊带看的其他三套公寓,价格也都能谈。他说:“现在业主们的心态都变了,没之前那么强硬,都能够接受降价。有一套面积为50平方米的平层公寓,?#39029;?#21435;很久也没卖出去,就是因为价格偏高,业主不想降价,但后来这种户型的价格都在降,这位业主也扛不住了,现在的挂牌价是145万元,这已经比最高点降了近一百万元。”

  一套位于顶楼、面积为56平方米的复式公寓,总价款为225万元,单价不足4万元/平方米,罗俊称,这套房子是?#26412;?#20687;素挂牌价最低的复式公寓。不过当天下午,罗俊就告诉中新经纬客户端,该套公寓最终以220万元成交,价格约为3.88万元/平方?#20303;?br />
  林肯公园,是?#26412;?#20134;庄区域较为有名的商住项目。房产经纪人郑铭(化名)提供的数据显示,该?#25945;?#26519;肯公园60余平方米的两居室在近半年共成交18套,均价在3.85万元/平方米左右。一套67平方米商住房的挂牌价为245万元,不过,郑铭透露,业主现在的心理价位比挂牌价要低10万元。

  “林肯公寓小区的环境与配套,在亦庄属于不错?#27169;?#21830;住项目在限购前曾卖到6万元/平方米,而现在一些朝向不好的户型,价格已经有小?#35805;?#30340;降幅。” 郑铭告诉中新经纬客户端。

  泡沫逐渐挤出 专家称或?#36873;?#36300;无可跌”

  在一些业内人士看来,随着价格下调,一些位?#23186;?#22909;、配套成熟的商住房项?#24247;?#20215;值开始回归,对资金压力较大的刚需族和追求长期投资价值的投?#25910;?#20855;备一定的吸引力。

  易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;认为,严调控已经让市场的泡沫加速出清,部分商住房项目仍具备地段、配套等方面的优势,也具有居住功能,这类项目或许已经进入?#20581;?#36300;无可跌”的阶段。

  张大伟对中新经纬客户端说:“现在在?#26412;?#37197;套成熟的区域买住宅,对于一些收入和积蓄不是特别高的人来说,确实很有压力。商住房虽然有人员流动大、安全系数?#20303;?#23621;住不舒适、小孩不能划片入学等问题,但刚需族也不是不能考虑。

  从投资角度看,罗俊认为,?#26412;?#20687;素紧邻?#26412;?#22320;铁6号线,周边配套基本成熟,加上小区是民水民电、部分户型通天然气,小区的入住和出租率一直较高,“现在50多平方米的复式公寓总价款在200多万元,如果不住的话,可以交给一些长租公寓进行出租,一个月拿到8000元的租金不成问题,这样的租金回报?#26102;?#20303;宅高多了。”

  张大伟指出,部分商住房现在租金回报率能达到3%~5%,从这个角度看,投资商住房有一定的价值。但是,商住房不能贷款,成为一道较难逾?#38477;?#25237;资门槛。

  “这里的居住环境不能和住宅小区比,最大的优点就是便宜?#20445;?#35848;到商住房房价的走势,罗俊说:“价格还会不会再跌,很难说,我也判断不了。”

(凤凰网)
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